30 años sin resolver el problema del acceso a una viviendaLos planes aprobados durante la democracia -uno de UCD, cinco del PSOE y dos del PP- no han encontrado la solución. Varios expertos analizan cuál sería la política más eficaz
Ocho legislaturas, tres partidos en el Gobierno, cinco presidentes y el mismo problema. Durante los 30 años de democracia, la política de vivienda ha ocupado siempre uno de los primeros puestos en las agendas de los ejecutivos. El último plan aprobado por la ministra del ramo, Carme Chacón, es sólo un ejemplo más del esfuerzo que los distintos partidos, con independencia de su color político, han llevado a cabo para hacer más asequible y universal el acceso a una casa.
Hasta ocho planes y un buen número de reales decretos han dibujado a lo largo de este periodo la realidad de la vivienda en España y los problemas coyunturales acordes con cada época. Si en un primer momento la necesidad era delimitar los requisitos de acceso a las viviendas protegidas, más tarde los esfuerzos se centraron en mejorar la financiación ante los repuntes de los tipos de interés. La realidad de la vivienda es hoy bien distinta a la de entonces. En primer lugar porque el número de viviendas que ahora conforman el parque inmobiliario ha vivido una gran transformación. En la década de los 70 el incremento medio anual de nuevas casas fue de casi 400.000, mientras que en la década siguiente este promedio se redujo a casi la mitad. A partir de entonces, la recuperación del sector y el aumento de la demanda llevó a una vorágine constructora que ha creado un parque de casi 24 millones casas.
En la actualidad, los nuevos planes gubernamentales han suscitado infinidad de críticas. A juicio de los expertos existen fallos «salvables» pero sobre los que hay que trabajar, y mucho. «Nos encontramos con las lagunas del alquiler, que tiene que facilitar el primer acceso a la vivienda; la rehabilitación no monumental; el realojo y una política de remodelación de los polígonos de zonas periféricas», afirma el arquitecto José María Ezquiaga.
«En España se ha hablado de la escasez de la vivienda en los últimos 30 años, pero el verdadero problema es el precio, que se ha agravado en la última década», asegura Ramón López de Lucio, catedrático de Planeamiento Urbanístico en la Universidad Politécnica de Madrid.
El acceso a una casa: eterno quebradero de cabeza para los españoles
«Ahora el tema crítico está en el precio del suelo. Se debe incidir en conseguir suelo barato para vivienda social», añade José María Ezquiaga.
1978: VPO
Entre 1975 y 1977 se creó el primer Ministerio de Vivienda, al frente del cual estuvo Francisco Lozano Vicente. Durante su mandato y el posterior Real Decreto de 1978 la necesidad primordial fue establecer las condiciones de disfrute de VPO, los distintos regímenes de propiedad y la normativa sobre su edificación. Además, por primera vez se fijan las cuantías de las multas para las infracciones de las normas que regulan estas viviendas.
1981-83: SUELO
Sin embargo, fue el Plan Trienal 1981-1983, elaborado por Luis Ortiz González, ministro de Obras Públicas y Urbanismo, el primer gran intento de regular la política de suelo y vivienda.
Anna B. Sánchez y Roser Plandiura, de la Universidad de Barcelona, destacan en su estudio 'La provisionalidad del régimen de protección de la vivienda pública en España' que en este periodo «se estableció un convenio con cajas y bancos privados en virtud del cual éstos concedían préstamos a intereses más bajos que los del mercado a los promotores y adjudicatarios de VPO».
Este plan también delimitó la nueva tipología de VPO de promoción privada y fijó el tope de 1,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) requerido para su acceso.
1984-87: TRANSFERENCIAS
Con el Gobierno del PSOE, el entonces ministro de Obras Públicas y Fomento, Javier Luis Sáenz de Cosculluela, elabora el Plan Cuatrienal 1984-1987, que culmina el proceso de transferencias a las comunidades autónomas. En este periodo, y ya con la oferta privada reactivada tras la recesión económica, se decidió restringir las actuaciones protegidas, lo que llevó a los promotores privados a abandonar la construcción de VPO. Un Decreto de 1987 desarrollaba esta ley y establecía la obligación de las comunidades autónomas de financiar las subvenciones a las familias de menores ingresos que antes se cargaban a los presupuestos del Estado.
Julio Rodríguez López, gerente de la Universidad de Alcalá de Henares, recuerda que «hasta mediados de los 80 los planes vigentes refuerzan los pactos entre la Administración y las entidades de crédito para favorecer el acceso a las rentas más bajas».
El Real Decreto de 1989 estableció una política restrictiva basada en el racionamiento de crédito. Además, se vuelven a revisar los requisitos para acceder a pisos protegidos -se establece en cinco veces el SMI- y desaparece la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
1992-95: SUPERFICIES
Durante la etapa de Cosculluela, según Rodríguez López, «la política de vivienda decae bastante y carece de grandes iniciativas. Posteriormente se le dará un fuerte impulso en el plan 1992-1995, con Josep Borrell». En este periodo se refuerza la colaboración entre Administración central y comunidades autónomas y puede decirse que, desde aquel momento, las políticas de vivienda sucesivas han seguido la misma estructura: el Ejecutivo central diseña el plan en virtud de sus competencias de planificación económica y las comunidades amplían y desarrollan las condiciones generales. También con estas medidas se fija el límite máximo de 120 metros cuadrados para casas protegidas y un periodo de protección de 30 años.
1996-99: TIPOLOGÍAS
Aunque con el diseño del Gobierno socialista, es el Partido Popular, recién llegado al poder, quien aplica el Plan 1996-1999, que amplía el número de actuaciones protegidas e incluye nuevas tipologías, como las viviendas de promoción pública.
Además, regula las medidas de cofinanciación, rehabilitación y construcción en áreas rurales y las casas de tipología especial.
1998-01: VPO DE ALQUILER
El primer plan diseñado expresamente por el Gobierno 'popular', bajo la tutela de Rafael Arias Salgado, tiene lugar en un momento de auge del sector inmobiliario y crediticio, favorecido por unos tipos de interés muy bajos. El aumento de la demanda y la fácil financiación iban en aumento mientras se empezaba a hablar del inicio de la 'burbuja' inmobiliaria.
«También ahora es cuando se producen los cambios más notables en materia de VPO. Durante esta etapa y la de Francisco Álvarez-Cascos se empieza a fomentar la construcción de vivienda protegida en alquiler, una asignatura pendiente en todos los planes anteriores», afirma el experto de la Universidad de Alcalá de Henares.
2002-05: DESREGULACIÓN
La época de Álvarez-Cascos al frente del Ministerio de Fomento, encargado de las políticas de vivienda durante las dos legislaturas del PP, estuvo protagonizada por la polémica desregulación de suelo. Es ahora cuando empieza a surtir efecto la Ley de 1998 promovida por este político que declaraba zonas urbanizables todas aquellas que no estuviesen protegidas.
2005-08: AYUDAS DIRECTAS
Con el Gobierno socialista apareció el segundo Ministerio de Vivienda de la democracia, encabezado por María Antonia Trujillo, quien introdujo novedades como la creación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) y las ayudas directas de 240 euros al mes para fomentar el arrendamiento.
Precisamente la vivienda en alquiler ha marcado una evolución natural de los sucesivos planes de vivienda. En el año 1950, fecha del primer registro, las casas en este régimen representaban un 51% del total. Hoy, según datos del Ministerio de Vivienda, sólo 1,8 millones de inmuebles (el 7,5%) está arrendados.
2007: ALQUILER
Esta progresión explica que las políticas de vivienda hayan evolucionado hacia un mayor fomento del alquiler. El último plan de la democracia, ya en manos de la actual ministra, Carme Chacón, está enfocado a incentivar este mercado con nuevas ayudas directas a inquilinos y la equiparación de las desgravaciones fiscales para compra y arrendamiento. Además se contemplan incentivos a los propietarios y mayor agilidad en los desahucios.
Pese a los intentos del último Ministerio de Vivienda, Julio Rodríguez López apunta que «los dos último planes son muy criticables por el excesivo número de actuaciones. Son demasiado extensos teniendo en cuenta que el desarrollo de las políticas de vivienda está transferido a las comunidades autónomas».
Por eso este experto considera que «la natural evolución que deberá seguir el próximo plan será centrarse exclusivamente en garantizar la construcción de VPO para compra y alquiler y ayudas a rehabilitación. El resto de medidas deberían ser ampliadas por cada Gobierno autonómico».
Por su parte, Ramón López de Lucio argumenta: «La política más adecuada es la del País Vasco, inspirada por Javier Madrazo. Allí, en cualquier actuación urbanística al menos el 65% es de protección oficial. La CAM se queda en el 50% y la Ley del Suelo estatal exige sólo un 30%. Este porcentaje es muy bajo. Sólo las rentas muy altas pueden acceder al mercado libre, mientras que el 80% debe acudir a los pisos protegidos».
López de Lucio, además, da una solución al respecto de las VPO: «Que las viviendas no salgan del circuito de vivienda social pública en un mínimo de 90 años. Esto contribuirá a disuadir a los especuladores, que los hay entre las personas con rentas bajas. Aquí cada uno especula al nivel que puede».
Desde que el famoso 'Decreto Boyer' fuera aprobado en abril de 1985, los españoles vieron la puerta más abierta para la compra de vivienda olvidando una posibilidad vigente e interesante en los países vecinos: el alquiler.
El artículo 7 propone la desgravación por compra de vivienda en un 17%. «Decidirse por la propiedad o el alquiler ha sido siempre otra de las problemáticas. El 'Decreto Boyer' apoyó las medidas fiscales para beneficiarse en la compra de una casa. Desde entonces hasta nuestros días se establece claramente el apoyo a la vivienda en propiedad y se continúa con medidas fiscales frente a la otra posibilidad, que es alquiler», añade López de Lucio.
«En 1985 había muy poco alquiler con respecto al que había en Europa. Esto no ha cambiado», dice.
Para este arquitecto la compra sería más lógica con un menor endeudamiento de los hogares. «Es muy importante que el esfuerzo de adquisición de las familias sea del 30% con relación al salario familiar, incluidos los gastos que ocasiona la vivienda. Y ahora se está llegando al 60%», afirma.
A juicio de otros expertos, hay un paso vital frente a la propiedad. «Facilitar la emancipación de los jóvenes con el alquiler es más importante que el famoso cheque para tener hijos. Desde hace 15 años se ha retrasado la emancipación de los jóvenes. Y como está la situación es necesario mirar hacia el alquiler», apunta José María Ezquiaga.
«Artículo 7. Desgravación por inversión en vivienda: 'La adquisición de viviendas de nueva construcción, cualquiera que sea su destino, dará derecho a una deducción del 17% por inversión en vivienda (...)'».
Los lectores de 'elmundo.es' suspenden el plan de alquiler de la ministra Chacón
Unos resultados parecidos obtiene la cuestión acerca de si la construcción de viviendas sobre suelo público ayudará a bajar el precio de las casas. La mayoría (56,2%) ve el vaso medio vacío, mientras algo más de un tercio (38,3%) prefiere verlo medio lleno.
SU VIVIENDA también pidió a los lectores que consideraran si la aplicación de estas medidas podría hacer que se decantaran por el alquiler en el caso de que estuvieran pensando en comprar un piso. En el 72,2% de los casos la respuesta fue negativa, aunque dos de cada 10 respuestas se inclinaron por el sí.
Además, el 61,4% no se animaría a poner en alquiler un piso en el supuesto de que lo tuvieran vacío, aunque un 30,5% contestó afirmativamente a esta cuestión.
Por último, la pregunta era si resulta oportuno que se haya aprobado este plan a seis meses del fin de la legislatura. De nuevo, la opción seleccionada mayoritariamente fue la del no (76,1%), si bien un 20,5% considera que el momento sí es pertinente.
Los pisos de España, el doble de caros que la media europea
I.P.
Las viviendas en España son las cuartas más pequeñas de Europa y, además, el doble de caras que la media continental, según un informe realizado por la franquicia estadounidense Era Inmobiliaria.
El tamaño medio de un piso en España ronda los 90 metros cuadrados, y sólo supera a los 60 de Francia, los 70 de Chipre y los 80 de Turquía. Respecto al precio, la media del metro cuadrado en España se sitúa en 2.616 euros, mientras que la europea está en 1.346. Los más caros se encuentran en el mercado francés, con 3.678 euros por metro cuadrado, y el más barato es el búlgaro, con 339 euros.
Sin embargo, a pesar de estos datos, España es el tercer país en cuanto al porcentaje de viviendas en propiedad (84%), por detrás de Bulgaria (94%) y de Chipre (85%). Los países con menos vivienda en este régimen son Suiza (37,2%) y Alemania (42%).
En el estudio se sitúa la transacción media en Europa en 167.878 euros, mientras que la española es de 235.400. La búlgara es la más barata, con 44.100 euros, y la más cara es la luxemburguesa, con 420.645 euros, informa Servimedia.
Según el director de Operaciones de Era Inmobiliaria en España, Alfonso Gordon, «la situación del sector inmobiliario en España con respecto al resto de países europeos es consecuencia del crecimiento y evolución que ha experimentado el mercado en los últimos 10 años».
«La experiencia nos dice que, al igual que ha ocurrido en otros países en los que se han vivido situaciones similares anteriormente, en los próximos meses asistiremos a una estabilización del mercado en términos de relación entre oferta y demanda», agregó Gordon, quien cree que «veremos cómo se produce un fenómeno de concentración en el sector de la intermediación inmobiliaria y las agencias independientes o pequeñas redes tendrán que cerrar o integrarse en grupos más fuertes».
